タイ中古住宅市場が新築を凌駕

※この記事のメイン画像はAIによって生成されたイメージです。

この記事の要約

• タイ経済と不動産市場は打撃を受けつつも、中古住宅市場が顕著な成長を遂げている。
• 金融機関の融資抑制にもかかわらず、中古住宅は新築より低価格で融資を受けやすく、価格競争が激化すると見られる。
• 政府の税制優遇措置や住宅需要の変化により、中古住宅は一時的なトレンドではなく、恒常的な市場の選択肢となっている。

経済の転換点と中古住宅市場の台頭

タイ経済は昨年、地震、トランプ税、タイ国内の政治変動、南部の大規模洪水など、相次ぐ打撃を受けました。これらの影響は、2026年まで経済と不動産市場に「傷跡」を残しています。

しかし、不動産市場全体が低迷する中でも、「中古住宅市場」は、物件数と所有権移転数の両面で明確な成長を見せています。この現象は、不動産事業者がこの新たな市場に参入し、収益を上げる機会を見出すきっかけとなっています。

不動産企業の新たな戦略

例えば、エーピー・タイランド（AP Thailand Public Company Limited）は、中古不動産の管理に特化したプロップテック企業、ホームラン・プロップテック（Homerun Proptech Company Limited）を設立し、都心部の中古リノベーション住宅の購入・販売を行っています。また、オーンシリン・ホールディング（Ornsirin Holding Public Company Limited）は、バンコク・コマーシャル・アセット・マネジメント（BAM - Bangkok Commercial Asset Management Public Company Limited）と提携し、チェンマイ県における売却待ち資産の管理を進めています。最近では、NPA（不良債権不動産）を買い取り、改修して再販する小規模な請負業者も増えています。

中古住宅市場の成長要因

不動産販売マーケティング協会のワサン・コンチャン（Wasan Kongchan）会長は、中古住宅市場が今年も引き続きトレンドであり、需要が増加していると述べています。銀行の融資抑制により売買や所有権移転は多少減速していますが、その減少幅は新築住宅よりも小さいです。中古住宅の方が融資を受けやすく、価格も安いためです。今年は在庫消化のため、中古住宅と新築住宅の間で価格競争が激化すると予想されており、協会は第2四半期に住宅ローン協会と共同で「タイランド・グランドセール」を開催する予定です。

住宅事業協会名誉会長のイサラ・ブーンヤン（Itsara Boonyang）氏は、2025年のデータから、全国の住宅市場において中古住宅の割合が新築住宅を上回る60:40（バンコク首都圏では50:50）であったと指摘します。中古住宅の増加は経済状況による一時的な人気ではなく、恒常的な現象です。現在の購買力では希望する立地の新築住宅を購入できない人々が多いためです。同時に、家族の拡大を望む一部の世帯は、新築住宅購入のために既存の住宅を売却する必要があり、これも中古住宅市場が自然なトレンドとして定着する要因となっています。

特に、立地が良好（都心部など）でありながら、築年数が経ち老朽化している中古住宅は、その管理が課題となることがあります。しかし、新築よりも安価な立地と価格のため、住居を求める消費者にとって中古住宅は有効な選択肢となっています。

政策による市場への影響

イサラ氏は、中古住宅の転換点は2022年に始まったと指摘します。担保となっていた不良債権の住宅が継続的に競売にかけられ、新築住宅の代替として中古住宅が市場に供給されました。これに加え、当時の政府が導入した、中古住宅の所有権移転費用を通常の2%から0.01%に、住宅ローン登録費用を通常の1%から0.01%に引き下げる政策が、中古住宅販売の飛躍的な成長を促す重要な要因となりました。

イサラ氏は、「以前は中古住宅にこのような措置はありませんでした。中古住宅の一部は個人間の取引であり、土地造成の許可を必要としなかったためです。しかし現在、中古住宅の市場放出は経済システムに良い影響を与えています。金融機関の債務解決にもなり、担保資産を市場に売却することで家計にも利益をもたらします。したがって、中古住宅数の増加は経済状況に直接起因するよりも、自然なメカニズムによるものです」と述べました。

新築と中古住宅市場の比較

住宅事業協会のスントーン・サタポーン（Sunthorn Sathaporn）会長は、現在、中古住宅と新築住宅の価格差が約20%であると見ています。これにより、経済が回復しない限り、多くの購買力が中古住宅に流れるでしょう。中古住宅は「真の住宅需要（Real Demand）」を反映しているのに対し、新築住宅は経済状況や家族の拡大を反映しているため、新築住宅の成長は中古住宅に劣る状態が続くと予測されます。

スントーン氏は、「中古住宅が成長しているのは、家族の拡大ではなく、職場の異動や子供の学校近くへの引っ越しといった『真の住宅ニーズ』があるためです。このような理由から消費者は中古住宅を選びます。一方、新築住宅は結婚や出産による家族の拡大が要因ですが、少子化問題によりこれは減少しています。価格差が20%もある中、新築住宅市場が回復するのはGDP成長率が3%を超えてからでしょう」と語りました。

中小企業にとってのビジネスチャンス

スントーン氏は、中古住宅の成長が中小企業にとってのビジネスチャンスであると分析しています。中古住宅市場は高マージンではない上、中古住宅1軒を改修することは、新築住宅プロジェクト1件を手がけるのと同じくらい、装飾、建設、設計、メンテナンスに多くの人手が必要です。また、中古住宅の改修は一箇所に集中せず、さまざまな場所に分散しているため、複数のプロジェクトを手がけるのと変わりありません。そのため、上場企業のような大企業がこの市場に参入するのは難しいでしょう。したがって、中古住宅市場は今後も中小企業にとっての機会と競争の場であり続けると見られています。

2026年の新築住宅市場の見通し

スントーン氏は、2026年の新築住宅の成長傾向について2つの要因から好機があると見ています。一つは、住宅ローンを組める層の継続的な住宅購入需要（全体の60%を占める）です。もう一つは、タイ中央銀行（BOT）が発表した10万バーツ以下の小口債務問題解決策です。この問題が解決されれば、不良債権（NPL）が減少し、金融機関が新たな融資を行う余地が生まれます。これは、2026年の住宅ローン却下率が低下するという良い兆候であり、新築住宅市場が中古住宅市場と共に成長する可能性を示唆しています。

引用元：
https://www.prachachat.net/property/news-1951597

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